A helyzet illusztrálására épzeljünk el három teljesen egyforma családi házat egymás mellett, ugyanabban az utcában, az egyetlen különbség köztük a napelemes felszereltségben van.
- Az első háznak nincs napelemes rendszere, gáz- és villanyszámlát is fizet a tulajdonosa. Ő a kormány döntése után a következő években már várhatóan nem tud olyan napelemet telepíteni, amely a nyáron feleslegesen megtermelt energiát betáplálhatja a közműhálózatba. Ennek a háznak a lakói tehát belátható időn belül nem tudják függetleníteni magukat napelemmel a rezsiköltségek alakulásától. Ha ezt szeretnék, akkor más megoldásokat kell keresniük.
- A második háznak szintén nincs napeleme, de a tulajdonos még az október 31-i határidő előtt beadta a rendszer telepítési kérelmét. Ennek a háznak a tulajdonosa így még felszerelhet a jövőben egy olyan napelemes rendszert, amely betáplálhat a közműhálózatba, de csak a rendszer átadása utáni 10 évben. A tulajdonosnak tehát a mai állás szerint arra van opciója, hogy néhány millió forint befektetéssel 10 évre részben vagy egészben lecsökkentse a ház rezsiköltségét, és függetlenedjen a jövőbeni energiaár-változásoktól. Hogy 10 év múlva mennyire lesz hasznos a napelem, arról semmit sem tudhat, így a beruházás megtérülését is szinte lehetetlen megbecsülni.
- A harmadik házon már egy felszerelt, működő napelemes rendszer van. A tulajdonos a gázról áttért a villanyfűtésre, és a napelemekkel teljes egészében kitermeli az összes energetikai igényét. Ennek a háznak a tulajdonosa most nem fizet gáz- és villanyszámlát, és ez független attól, hogy mennyi lesz a gáz és az áram ára a jövőben. Ez a kegyelmi állapot jelen állás szerint addig tart, amíg a rendszer el nem éri a 10. születésnapját, hogy onnantól kezdve mi lesz, azt senki sem tudja.
Az érdekes ingatlanpiaci kérdés az, hogy ha a fenti három tulajdonos el akarja adni a házát, akkor mennyi most az energiafüggetlenségi prémium, azaz a potenciális vevők mennyivel adnak többet a harmadik, nulla rezsiköltségre beállított házért? Egyáltalán: mit ér egy napelem a házon olyan környezetben, ahol a tapasztalatok szerint szakmai és lakossági egyeztetés nélkül egyik napról a másikra gyökeres változásokat léptet életbe a kormány?
A bizonytalanság mellett a kérdés kulcsa az úgynevezett szaldó elszámolás. Röviden ez azt jelenti, hogy a háztartás évente egyszer számol el az áramszolgáltatóval, ekkor megnézik, hogy mennyi az általa a hálózatba betáplált, és mennyi a hálózatból vételezett áram mennyisége. A szaldó szerint egy az egyben vonnak mérleget, azaz ha a két érték egyforma, akkor nem kell fizetni semmit, és valóban nulla lesz a ház rezsiköltsége.
Abban az esetben, ha a ház lakói összességében több áramot fogyasztottak el egy teljes év alatt a hálózatból, mint amennyit oda betápláltak, akkor a különbözetet ki kell fizetniük, de ez jelenleg még a rezsicsökkentett 36 forintos áramáron történik, vagyis ha nem jelentős a többletfogyasztás, akkor is nulla közelében tartható a rezsi.
Csakhogy az új jogi környezetben először egyáltalán nem volt világos, hogy mi történik, ha a második vagy a harmadik házat, vagyis a szaldós elszámolású (vagy jövőben azzá alakítható) napelemes házat valaki eladja. A vevő is maradhat a szaldóban?
Ez a kérdés azért trükkös, mert az elmúlt években érvényben lévő szabályozás azt mondta ki, hogy a szaldós elszámolás csak addig maradhat egy fogyasztónál, amíg a napelemes rendszerére vonatkozó szerződést újra nem köti. Aki szaldóban van, az tisztában volt vele, hogy ez a rendkívül kedvező elszámolási mechanizmus csak addig érvényes rá, ameddig például a hálózatba betáplálást szabályozó készülék, az inverter el nem romlik, és cserélni nem kell. Az inverter cseréjekor ugyanis új szerződés jön létre, és a jelenlegi szabályok szerint ez azt jelenti, hogy a szaldó nem maradhat. Egy inverter jó esetben 15-20 évig is használható, vagyis az évekig érvényben lévő szabályozás azt jelentette, hogy 15-20 év alatt fokozatosan, de mindenkinek megszűnt volna a szaldó lehetősége.
Az új szabályok ezt előre nem látható módon, egészen hirtelen a felére, 10 évre vágták vissza. Aki 10 évnél hosszabb megtérülési idővel számolt a telepítéskor, az most hirtelen rajta vesztett. Aki a nagy rohamban, október végén még beadta az engedélykérelmét, az most számolhat, hogy megéri-e neki, vagyis megpróbálja megbecsülni, hogy a következő 10 évben mennyivel csökkenhet a villanyszámlája, és ahhoz képest mennyibe kerülne a kiépítés.
Senki sem tudja előre, hogy a szaldó megszűnése után mi jön, de eddig az úgynevezett bruttó elszámolást tartották a piacon valószínűnek: e szerint az áramszolgáltató a háztartás többlettermelését egy bizonyos áron megveszi, a többletigényét pedig a hatósági áron a szokásos módon eladja neki. Pillanatnyilag ez azt jelenti, hogy egy háztartás az általános 36, illetve a rezsicsökkentett kvótán felül 70 forintért vehet egy kilowattóra áramot, de ő csak körülbelül 5-6 forintért adhatja el a feleslegét a közműcégnek. Ezeket az értékeket a jövőben bárhogy mozgatni tudja a kormány, és ezzel alapvetően meg is változtathat mindent.
Jelenleg csak feltételezhető, hogy 2024 után a bruttó elszámolás a mostani szaldóval ellentétben már nem teszi majd lehetővé a rezsi lenullázását, legfeljebb csak annak csökkentésére ad lehetőséget.
De mi van akkor, ha a fenti jogi káoszban, azaz ma megvesz valaki egy szaldós-napelemes házat? Új tulajdonosként ugyanis szerződést kell kötnie a közműcégekkel, a hálózat üzemeltetőjével és az áramszolgáltatóval is. Az elmúlt pár hétben egyáltalán még az sem volt világos, hogy az új tulajdonos milyen elszámolással szerződhet, sőt még az is felmerült, hogy a november óta érvényben lévő betáplálási tiltás is vonatkozhat rá (mint új belépő a rendszerbe). Ebben az esetben a tetőn lévő napelem lényegében értéktelen eszközzé válhatott volna a vevő szemében.
Az EON kérdésünkre azonban azt mondta, hogy
tulajdonosváltás esetén a szaldós elszámolás megmaradhat.
Visszatérve a fenti példákra ez azt jelenti, hogy a harmadik házat úgy lehet eladni, hogy a vevőnek sem kell majd rezsit fizetnie (amíg az említett szabályok szerint ki nem esik a szaldóból), a második házat pedig úgy lehet értékesíteni, hogy a vevőnek lehetősége van kiépíteni egy rezsit csökkentő (adott esetben nullázó) napelemes rendszert, amit 10 évig szaldóban tarthat.
Egy olvasónk arról számolt be, hogy épp a napokban íratott át a saját nevére egy szaldós ingatlant, és az MVM is arról tájékoztatta őt, hogy megmaradhat ebben az elszámolásban.
Van azonban egy fontos körülmény, amit érdemes lehet figyelembe venni. Ha az adásvétel (vagy például egy öröklés miatti átírás) időpontja nem a szaldó éves elszámolási napjára esik (amikor megnézik az éves egyenleget), akkor az adott napon bruttó alapon kell lezárni a szerződést.
Ha például most vesz valaki egy ingatlant, de annak a szaldós éves fordulónapja áprilisban van, akkor az idei április és november közötti időszakra bruttó módszerrel kell elszámolni, és úgy kell lezárni a megszűnő szerződést. Az április óta hálózatba betáplált áramot a szolgáltató kilowattóránként 5 forintért megveszi, az április óta a hálózatból kivett áramot viszont 36 (vagy ha a kvótán kívül van, akkor 70) forintért kiszámlázza. Ez a két árammenyiség biztosan nem lesz egyenlő, így valamelyik félnek különbözetet kell fizetnie.
Alapesetben ugyanez történik meg 2022 novembere és 2023 áprilisa között, addig a felek bruttóban számolnak el. Ha tehát a teljes (nem naptári, hanem elszámolási) évet nézzük, akkor egy adásvétel miatt a 2022-23-as leolvasások közötti szezon nem szaldós, hanem bruttó elszámolású lesz, vagyis vélhetően nem lesz nulla a rezsi, hiszen az 5 forintos vételi és a 36 forintos eladási ár közötti különbözetet a fogyasztásra ki kell majd fizetni.
Megoldás lehet viszont, ha az ingatlan eladója lezáráskor kifizeti a bruttó szerinti egyenleget, a vevő azonban azt kéri, hogy neki már a szerződéskötés időpontja legyen a szaldó fordulónapja. Amennyiben a szolgáltató ezt elfogadja, akkor neki nem kell a bruttóval számolgatnia, hiszen egyből szaldóban indul.
Benedikt Károly, a Duna House Holding Nyrt. marketing- és PR-vezetője azt mondja, a napelemes házak iránt az utóbbi időben, már azelőtt is fokozott volt a vevői érdeklődés, hogy a kormány a betáplálási tilalmat elrendelte. A tapasztalatok szerint
a szokásos piaci árnál 10-15 százalékkal is hajlandóak többet fizetni a potenciális vevők
egy olyan napelemes házért, amelynek rezsiköltségét a rendszer érdemben csökkenti.
Mivel általában családi házakról van szó, a mai ingatlanárak mellett a ház piaci értékének 10-15 százaléka bizonyosan nagyobb összeg, mint amennyibe a napelem kiépítése került. Vagyis ha pusztán pénzügyi oldalról nézzük, akkor az eladó szinte biztosan nyereséggel száll ki most a napelemes beruházásából, ha nem közeleg nála a telepítés 10 éves évfordulója. Ám minél közelebb érkezik a 10 éves határhoz, a napelem annál kevesebbet fog érni.
Benedikt Károly arra is felhívta a figyelmet, hogy a napelemes, hőszivattyús és egyéb hasonló energetikai megoldásokkal rendelkező ingatlanokat
nemcsak magasabb áron, de az átlagosnál jóval gyorsabban is értékesíteni lehet most a piacon.
Az eladó persze elvileg dönthet úgy is, hogy az eladás előtt a teljes napelemes rendszerét leszereli és magával viszi az új házába. Ám ekkor az új helyen való felszereléshez és beüzemeléshez már új csatlakozási engedélyt kellene kérnie a helyi közműcégtől, csakhogy ekkor az új szabályok szerint nem táplálhatna be. Ez pedig praktikusan azt jelenti, hogy az így átvitt-átszerelt rendszer használhatatlanná válik, mert sem szaldóban, de még bruttóban sem maradhat (mindkét elszámolás feltételezi a betáplálást), ráadásul még technikailag is módosítani kellene rajta ahhoz, hogy legalább hálózatfüggetlenül működtethető legyen.
Mivel a kormány már többször megtette, hogy egyik napról a másikra teljesen átírta a játékszabályokat, pillanatnyilag nagyon nehéz értelmesen beárazni egy adásvétel során azt, hogy mennyit ér a napelem a háztetőn.