Nyaralópiac –   A NÉPSZERŰ  ÜDÜLŐHELYEKEN ISMÉT EMELKEDTEK A LAKÁSÁRAK

Magyarországon 8 kiemelt üdülőkörzet található, a Budapesti, a Balatoni (BKÜ), a Mátrai, a Sopron-Kőszeghegyaljai, a Mecseki, a Tisza-tavi, a Dunakanyari és a Velencei-tó – Vértesi. Ennek fele, azaz a BKÜ, a Tisza-tó Kiemelt Üdülőkörzet, a Sopron-Kőszeghegyalja Kiemelt Üdülőkörzet és a Velencei-tó – Vértes Kiemelt Üdülőkörzet kapcsolódik egy-egy jelentősebb hazai tóhoz. A kiemelt üdülőkörzetek lakáspiacait mutatja be az FHB Lakásárindex részletesebb elemzése, kiemelten foglalkozva a Balaton, a Velencei-tó és a Tisza-tó környékével.

A környezet szerepe a lakásárakban

A vízpart közelségének árfelhajtó erejével már többször foglalkoztunk[1]. A vonzó természeti környezet, mint amilyen egy szép vízpart, nagyobb keresletet eredményezhet az ottani ingatlanok iránt, és így az árak emelkedését hozhatja. Szintén az árak növekedésének irányába hat a fenti kedvelt természeti környezetre épülő turizmus, amely a munkalehetőségek javulásán keresztül a lakosság jövedelmének bővülését idézi elő. A nagyobb jövedelem pedig nagyobb lakáspiaci keresletben csapódik le, így szintén drágítja az ingatlanokat. A természeti környezet megóvása, valamint a kapcsolódó szolgáltatások is árfelhajtó erővel bírnak. A sétányok, strandok, parkok, valamint a turisták szállásigényének kielégítése érdekében felhúzott egységek csökkentik a lakásépítések rendelkezésére álló telkeket, ez a szűkösség ismét magasabb árakat eredményezhet. Fontos azonban megjegyezni, hogy a vízpartnak az árakra gyakorolt jelentős hatása a távolsággal párhuzamosan veszít az erejéből. Az előbbiek során bemutatott tényezők, vagyis az eltérő adottságok magyarázhatják a hazánk tavainak árazásában meglévő jelentős különbségeket.

A kiemelt turisztikai üdülőkörzetek árazása

A kiemelt turisztikai körzetek közül a drágulást illetően élen jár a Sopron-Kőszeghegyaljai térség, ahol már 2012 óta folyamatosan emelkednek az árak, így több mint 66 százalékkal kellett többet fizetni a lakásokért 2016-ban, mint 2012-ben. Vélhetően azonban ez az áremelkedés nem az üdülőövezeti besorolásnak köszönhető, hanem az osztrák határ közelsége miatt választják sokan otthonul Sopron környékét. Szintén jól szerepel még a Budapest Kiemelt Üdülőkörzet, ahol az elmúlt három évben volt tapasztalható jelentős lakáspiaci élénkülés, több mint 56 százalékos árnövekedést okozva. Megállapítható, hogy a kiemelt üdülőkörzetek többségében sor került a piaci fordulatra 2013-2014-ben. Kivételt ez alól csak a Tisza-tó környéke jelent, de hozzá kell tenni azt is, hogy ez utóbbi helyen nagyon kevés tranzakcióra kerül sor évente, ami nehezíti az áralakulás irányának a meghatározását (1. grafika).

A nyaralóárakat csak azokban az üdülőkörzetekben vizsgáltuk, ahol az üdülők tényleg kikapcsolódás célját szolgáló ingatlant jelentenek, illetve ahol megfelelő adatok álltak rendelkezésre. Így a fentiekhez képest kihagytuk Budapestet, és Sopron környékét. A többi kiemelt üdülőkörzet közül a legmagasabb üdülőárak a Balatonnál találhatóak, ahol több mint 283 ezer forintot kellett fizetni egy tipikus nyaraló négyzetméteréért 2016-ban. A második helyen szintén vízpart, a Velencei-tó környéke szerepel, 186 ezer forintos négyzetméterárával. A tópartok közül a Tisza-tó Kiemelt Üdülőkörzet erős lemaradást mutat, még az 50 ezer forintot sem érte el a 2016-ban gazdát cserélt ingatlanok fajlagos ára. Hozzá kell azonban tenni, hogy utóbbi helyen nagyon kevés nyaralótranzakció történik, így az árak évről évre erősen ingadoznak (2. grafika).

  1. grafika: A fajlagos medián lakóingatlan- és nyaralóárak a kiemelt üdülőkörzetekben (Forrás: FHB Index)
  2. grafika: A lakásárak változása az egyes kiemelt üdülőkörzetekben Magyarországon (Forrás: FHB Index)

 

Mennyiért lehet ingatlant vásárolni a tópartok mellett?

A vízpartok közelében a legdrágább településnek Hévíz számít, amelyet további két balatoni település követ. Ez mutatja, hogy hazánk legnagyobb tavának közelsége a lakóingatlanok esetében komoly árprémiumot jelent, egyedül Fonyód és Keszthely csúszott valamivel lejjebb a listán. A Velencei-tó esetében – a tóparti felár mellett –a főváros agglomerációs hatása is erőteljesen érvényesül, továbbá Székesfehérvár közelsége is fokozhatja a keresletet, magasabb árakat előidézve. A Tisza-tavi települések jellemzően a lista alján foglalnak helyet, a térség gazdasági ereje ugyanis gyenge, a tó adottságai miatt pedig a vízpart közelségének árfelhajtó hatása alacsony (1. táblázat).

 

Települések összehasonlítása
Lakóingatlan és üdülő fajlagos árak 2016-ban
TelepülésLakóingatlanár (Ft/nm)Üdülőár Ft/nm)
Hévíz292 854234 615
Balatonfüred292 608451 248
Siófok249 861427 419
Velence231 472n.a.
Sukoró207 317n.a.
Gárdony203 369190 385
Pákozd190 637n.a.
Keszthely177 018178 788
Fonyód167 639208 941
Kápolnásnyék161 578n.a.
Abádszalók111 111n.a.
Tiszafüred90 773n.a.
Poroszló50 000n.a.

 

  1. táblázat. A medián fajlagos lakóingatlanárak 2016-ban a vízpartok közelében található települések esetében (Forrás: FHB Index; *Balatonfüred esetében a 2015-2016 átlagos üdülőár, az üdülő árakat ott tűntettük fel, ahol kellő mennyiségű adat állt rendelkezésre)

A települések sorrendje, illetve az árak szintje is eltéréseket mutat az üdülők és a lakóingatlanok között. A jelenség hátterében a települések szerkezete áll. Ahol az üdülőövezet közel helyezkedik el a vízparthoz –mint Siófok és Fonyód esetében –, a nyaralóárak meghaladják a lakóingatlanárakat. Ugyanakkor, ahol az üdülők távolabb találhatóak, vagy ahol nem alakult ki kimondott üdülőövezet –mint Hévízen –, a nyaralóárak alacsonyabbak. Összességében az is megállapítható, hogy a lakóingatlanokhoz hasonlóan üdülőt is olcsóbban vásárolhatunk a Velencei-tó partján, mint a Balatonnál (1. táblázat).

Balaton

  1. térkép. A medián fajlagos lakóingatlanárak 2016-ban a Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben (Forrás: FHB Index, KSH)

A Balaton mellett Siófok és Balatonfüred környékén kellett fizetni a legtöbbet a parthoz közeli kistérségek közül, de összességében az üdülőkörzetben a legdrágábbnak a Hévízi térség számított. Utóbbi kettő esetében már közelítette a 300 ezer forintot a vásárlók által tavaly a lakóingatlanok négyzetméteréért fizetendő összeg. Az árak jellemzően magasabbak voltak az Északi-parton, mint a tó déli részén (1. térkép).

A nyaralóárak esetében magasan a legdrágábbnak a Siófoki, és a Balatonfüredi kistérség számít, több mint 400 ezer forintos üdülőáraival. Jellemző, hogy a Balaton mellett található kistérségek jelentős része esetében a medián árak emelkedése már legalább 3-4 éve tart, de például Balatonfüred környékének az árai már 2010 óta folyamatosan növekednek.

  1. térkép. A fajlagos medián üdülőárak 2016-ban a Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben (Forrás: FHB Index, KSH)

Az üdülőárak a lakóingatlanok esetében megfigyelthez hasonlóan alakultak, a Budapesttől könnyebben megközelíthető területeken magasabb árakkal szembesülhetnek a vásárlók. A legdrágábbnak a Balatonfüredi kistérség számított, ahol a 434 ezer forintot is meghaladta a fizetendő üdülőár a 2015-2016-os átlag alapján. Jellemző, hogy ennél is sokkal magasabb, 600 ezer forint feletti volt a 2016-os medián tranzakciós ár a városban, ez azonban valószínűleg az elkészült újlakás-fejlesztéseknek, illetve néhány nagyobb értékű tranzakciónak köszönhető, amelyek átmenetileg emelték meg jelentősen az átlagárakat. A második helyen a drágaságban Siófok áll, itt a 2016-os tranzakciók alapján 424 ezer forint volt a nyaralók fajlagos ára. Több kistérségre vonatkozóan a nyaralóárak meghatározásához nem állt rendelkezésre megfelelő mennyiségű adat, ami ugyanakkor mutatja, hogy ezeknek a területeknek az üdülőpiaca kisebb jelentőséggel bír, nagyon kevés tranzakcióra került sor esetükben (2. térkép).

 

Milyen lakáshitellel lehet vásárolni?

A lakáspiaci fordulatot követően a népszerű üdülőhelyek piaca is követte az áremelkedést. Ezzel egyidejűleg a hitelfelvétel egyszerűbbé és olcsóbbá vált, így azoknak, akik ingatlant kívánnak vásárolni Magyarország bármely üdülőövezetében, érdemes lehet a hitelfelvétel lehetőségével is kalkulálnia. Akár 3 százalék alatti THM mellett is igényelhető napjainkban piaci árazású lakáshitel. Az FHB Hatos Referencia Kölcsön konstrukció ingatlancélra például már 2,51%-os (THM: 2,81% – 5,44%), az FHB Ötös Fix Kölcsön 3,74%-os (THM: 4,10% – 6,76%) kamattól igényelhető, a még hosszabb távra rögzített kamatért és a törlesztőrészletért pedig választhatjuk az FHB Tízes Fix Kölcsönt 4,99%-os (THM: 5,42% – 8,11%) kamattól.

A hitel nyújtotta lehetőségek mérlegelésekor az MNB által meghatározott feltételeknek megfelelő, ún. Minősített fogyasztóbarát lakáshitellel is érdemes számolni, amely szintén választható üdülő vásárlásánál, igaz jelenleg kizárólag a Takarék Csoport 51 tagja nyújthatja, az FHB Bankban július 3-tól igényelhető. Az 5 évre rögzített kamatozású Ötös Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel vásárlásra akár 4,06%-os induló kamattól (THM: 5,05% – 6,31%), a Tízes Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel pedig 5,34%-os kamattól (THM: 5,61% – 7,67%) elérhető[2]. Érdemes a banktól számlavezetési ajánlatot is kérni a kedvezőbb költségek érdekében.

Például egy 20 millió forintba kerülő balatoni üdülőt, 10 millió forintos, 20 éves futamidejű hitellel, havi 150.000 forint jóváírás vállalásával az alábbi feltételekkel vásárolhatunk meg:

KonstrukcióFHB Hatos Referencia Kölcsön ingatlancélraFHB Ötös Fix Kölcsön ingatlancélraFHB Tízes Fix Kölcsön ingatlancélraÖtös Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel ingatlancélraTízes Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel ingatlancélra
Hitelkamat típusa6 havonta változhat a kamatozás5 évente változhat a kamatozás10 évente változhat a kamatozás5 évente változhat a kamatozás10 évente változhat a kamatozás
Hitel összege10 000 000 Ft10 000 000 Ft10 000 000 Ft10 000 000 Ft10 000 000 Ft
Hitelkamatláb mértéke3,01%4,24%5,49%4,06%5,34%
THM3,26%4,55%5,89%4,42%5,78%
Törlesztőrészlet összege55 730 Ft62 200 Ft69 185 Ft61 228 Ft68 326 Ft
A teljes visszafizetett összeg13 541 267 Ft15 098 722 Ft16 780 043 Ft14 908 647 Ft16 617 046 Ft
A hitel teljes díja3 541 267 Ft5 098 722 Ft6 780 043 Ft4 908 647 Ft6 617 046 Ft
  1. táblázat. 20 millió forintos balatoni üdülő megvásárlásához 10 millió Ft hitel 20 éves futamidővel és havi 150.000 Ft jóváírás vállalásával (Forrás: FHB Bank)


Az FHB Indexhez kapcsolódó szolgáltatásaink

 

Az FHB Lakásárindexet negyedéves gyakorisággal tesszük közzé. A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban ez a mutató mind időintervallumában, mind adatminőségében, mind módszertani megalapozottságában kiemelkedik a magyar lakáspiaci adatok közül. Az első, 2009-es publikálás óta az MNB (Magyar Nemzeti Bank), az RICS nemzetközi szervezete (The Royal Institution of Chartered Surveyors), az IMF, a European Mortgage Federation és az Európai Bizottság is kiemelt lakáspiaci mutatóként hivatkozott már az FHB Indexre.

Rendszeresen publikáljuk az FHB egyedi témát feldolgozó speciális lakáspiaci elemzéseit, az FHB Termőföldindexet és a Lakásárprognózist. Lakáspiaci előrejelzésünk modellen alapuló módszertana az alábbi pillérre támaszkodik:

  1. Nemzetközi és magyar tapasztalatok alapján azonosítunk összefüggéseket a kiválasztott magyar makrogazdasági indikátorok, pénzpiaci és hitelpiaci környezet mutatószámai, lakáspiac forgalmi adatai és a lakásárak között. (A makrogazdasági és pénzügyi környezet várható alakulásáról főként a Magyar Nemzeti Bank kiadványaiban szereplő előrejelzések alapján alakítjuk ki képünket.)
  2. Az FHB Bankcsoport közel két évtizede egyik meghatározó szereplője a magyar lakásfinanszírozási piacnak. Működésünk földrajzilag lefedi az országot, a meghatározó ingatlanértékelők széles körétől jutunk információkhoz, amelyhez az FHB Ingatlan Zrt. saját szakértői tapasztalata is hozzájárul. Ezért előrejelzéseinkben felhasználjuk a feldolgozott és ellenőrzött lokális helyzetértékeléseket is.

Az FHB Indexhez felhasznált teljes körű magyarországi adatbázis és az Index előállításához elvégzett módszertani fejlesztés lehetővé teszi, hogy a pénzügyi szektor számára kötelező, a fedezeti portfólióban lévő ingatlanok értékének monitorozására, és felülvizsgálatára, gyors és költséghatékony megoldást biztosítson.

Az Európai Parlament és Tanács 575/2013/EU rendelete (2013. június 26.), amely a hitelintézetekre és befektetési vállalkozásokra vonatkozó prudenciális követelményeket szabályozza (CRR), írja elő a fedezeti portfólióban lévő ingatlanok értékének a monitorozását, és a rendeletben meghatározott időközönkénti érték felülvizsgálatát. Büszkék vagyunk rá, hogy szolgáltatásunkat már több jelentős hazai pénzintézet is igénybe vette. A bankoknak a jövőben is meg kell felelniük a szigorú felügyeleti követelményeknek, ezért hasznos alkalmazni a nemzetközi standardoknak megfelelő, a hatóságok felé is megfelelően dokumentálható módszertannak megfelelő eljárást.

Számos egyedi igényre készülő elemzési megbízást teljesítünk. Ezekben lakás-, telek- és termőföldpiacról szóló helyi információkat, a prognózisunk mértékére, dinamikájára vonatkozó részletesebb magyarázatot, valamint a teljesülést övező kockázatok vizsgálatát is kínáljuk.

Az FHB Jelzálogbank Nyrt. a szövetkezeti hitelintézeti integráció tagja.

Készséggel állunk rendelkezésükre részletes ajánlattal és további kérdésekkel kapcsolatban.

 

 

Molnár Zsolt

vezérigazgató-helyettes

FHB Ingatlan Zrt.

Telefon: +36(1)452-9208

E-mail: molnar.zsolt@fhb.hu

dr. Nagy Gyula

vezérigazgató

FHB Jelzálogbank Nyrt.

Telefon: +36(1)452-9107

E-mail: nagy.gyula@fhb.hu

Azaz FHB Index kizárólagos kutatási partnere.

 

 

[1] Duna hatása a lakóingatlan-árakra, Balaton Kiemelt Üdülőkörzet lakóingatlan-piacának elemzése

[2] A THM-ek meghatározása az aktuális feltételek, illetve a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, a 2017. júliusi adatok alapján. A feltételek változása esetén a THM mértéke módosulhat. A THM mutató értéke nem tükrözi a változó kamatozású hitel kamatkockázatát. Jelzáloghitel igényléséhez a fedezetül bevont ingatlanra vonatkozóan vagyonbiztosítás megkötése vagy megléte szükséges. A tájékoztatás nem teljes körű, a további részleteket és feltételeket a www.fhb.hu honlap termékoldalai, valamint a vonatkozó Lakossági Jelzáloghitel Hirdetmények, Általános Szerződési Feltételek és az Üzletszabályzat tartalmazzák.

Reprezentatív példa a 2017. július 01. napján hatályos feltételek alapján: FHB Hatos Referencia Kölcsön ingatlancélra esetén: 5 000 000 Ft összegű, változó kamatozású forint hitel esetén, 20 éves futamidővel, legalább 150.000 Ft vállalt havi rendszeres jóváírás mellett a hitelkamatláb éves mértéke 3,51%. A havi törlesztőrészlet 29 157 Ft, az ügyfél által visszafizetendő teljes összeg 7 125 856Ft, a hitel teljes díja 2 125 856 Ft, a THM: 3,85%. FHB Ötös Fix Kölcsön ingatlancélra esetén: 5 000 000 Ft összegű, változó kamatozású forint hitel esetén, 20 éves futamidővel, legalább 150.000 Ft vállalt havi rendszeres jóváírás mellett a hitelkamatláb éves mértéke 4,74%. A havi törlesztőrészlet 32 475 Ft, az ügyfél által visszafizetendő teljes összeg 7 924 576 Ft, a hitel teljes díja 2 924 576 Ft, a THM: 5,15%. FHB Tízes Fix Kölcsön ingatlancélra esetén: 5 000 000 Ft összegű, változó kamatozású forint hitel esetén, 20 éves futamidővel, legalább 150.000 Ft vállalt havi rendszeres jóváírás mellett a hitelkamatláb éves mértéke 5,99%. A havi törlesztőrészlet 36 048 Ft, az ügyfél által visszafizetendő teljes összeg 8 784 736 Ft, a hitel teljes díja 3 784 736 Ft, a THM: 6,49%. Ötös Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel vásárlásra esetén: 5 000 000 Ft összegű, 5 éves kamatperiódusokban rögzített kamatozású forint hitel esetén, 20 éves futamidővel, legalább 150.000 Ft vállalt havi rendszeres jóváírás mellett a hitelkamatláb éves mértéke 4,56%. A havi törlesztőrészlet 31 977 Ft, az ügyfél által visszafizetendő teljes összeg 8 158 848 Ft, a hitel teljes díja 3 158 848 Ft, a THM: 5,57%. Tízes Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel vásárlásra esetén: 5 000 000 Ft összegű, 10 éves kamatperiódusokban rögzített kamatozású forint esetén, 20 éves futamidővel, legalább 150.000 Ft vállalt havi rendszeres jóváírás mellett a hitelkamatláb éves mértéke 5,84%. A havi törlesztőrészlet 35 609 Ft, az ügyfél által visszafizetendő teljes összeg 9 030 528 Ft, a hitel teljes díja 4 030 528 Ft, a THM: 6,92%. A hitelt az FHB Bank Zrt./ FHB Jelzálogbank Nyrt. nyújtja. Törlesztőrészletek száma: 240 db. Jelen tájékoztatás nem minősül ajánlattételnek. A Bank a bírálat jogát fenntartja.